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毛坯房,精裝房,二手房收房時的驗房要點,怎么發現開發商遺留的問題

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樓主
發表于 2019-7-4 14:27 | 只看該作者 |只看大圖 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
驗房的含義:
我們通常講的驗房,是房地產交易過程中對房屋當前狀況進行鑒定的一種手段。其通常是通過視覺上的觀察和一般性的操作并借助于一些儀器設備,對房屋各主要系統及其構件的當前狀況進行評估,發現明顯的問題和那些接近使用壽命的構件或設備,提出維修或改進意見,并估計其費用 。

驗房程序(毛坯房驗房)
1、看三書一證一表
《建筑工程質量認定書》、《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《房產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》、《建筑竣工驗收備案表》。并且要根據面積實測報告數據(蓋測繪隊公章)對照購房合同上的面積。
2、交費簽字先驗房
發現問題后更不能交費、簽字。應先修房,同時取證、為日后舉證打好基礎,特別保存好自己那份驗房咨詢報告。
3、房屋完好
簽業主公約、前期物業管理合同時,看好條款,不能放棄自己的權利。
4、交合理費用
包括:物業管理費、裝修押金、垃圾清運費

驗房細節
1、核對購房合同的附件及配套設施
2、凈面積測量、開間進深及凈高尺寸測量
3、樓地面空鼓、裂縫、起沙檢驗
4、墻面空鼓、裂縫、龜裂、爆灰、平整度、陰陽角檢驗
5、頂棚檢驗
6、門、窗安裝質量及配件檢驗
7、進行滲漏試驗
8、電路絕緣、接地檢測
9、給、排水安裝質量檢驗
10、其它細部結構的檢測
業主驗房時需注意的事項
有一些需要業主簽字的驗收表格,記錄該套房子的驗收情況,例如《驗房交接表》等。據了解,有些開發商為了簡化驗收流程,同時也為了避免驗收糾紛,會在其工作人員陪同業主看房驗收之前就要求業主把所有需要簽名的表格簽完,甚至以不給鑰匙看房脅迫業主。律師提醒,這樣做對業主是很沒有保障的,業主無論如何都必須在看完房之后才能簽字驗收。
驗房過程中發現的任何問題業主都應在陪同驗房人員在場的情況下記錄下來,如果是小問題應要求開發商在短期內整改,改好后再辦理入住手續。如果是大問題就要及時與開發商交涉考慮是否退房了。
延期交房的原因可以有很多種,關鍵是業主要了解開發商不能按時交房的真正原因。如果是一般工程性問題推延幾個月尚屬能接受范圍內。但如果是因為開發商資金鏈出現問題無法繼續開工,則建議業主權衡利弊,及時與開發商交涉退房事宜。


驗房程序(精裝房驗房)
對于那些經濟條件較好的業主來說,購買精裝房是個不錯的選擇,在驗收房子的時候,必須要提前搜集一下驗房通用攻略,將驗收項目和注意事項列成清單。


五個精裝房驗房的注意事項:
1、水路電路
水路包括三種,自來水、熱水,還有中水。中水通常用在衛生間,是非飲用水。水管的材料直接影響到水路系統的壽命和業主的用水安全,確保使用合格材料。業主可以通過向物業管理公司索要竣工圖紙來查看房屋電線的型號、插座的位置和組合、以及最大耗電設備的容量。現場查看配電箱的漏電保護開關是否有照明、插座是否有按功率大小分路、開關是否美觀并且可用,都是驗房的時候要注意的細節。
2、空氣環境
業主首先要仔細查看裝修用料清單,根據各項規定標準比對有害物質是否超標。到工程竣工后,開發商須向業主提供一份權威機構認證的室內環境檢測報告,國家認可的都帶有“CMA”標識,其他都是無效的。
3、隱蔽工程
隱蔽工程包括水電路改造、吊頂結構和衛生間防水工程這些項目。吊頂的結構在竣工圖紙上不顯示,但在精裝房的側面、燈位或中央空調的通風口能看到結構,按照規定,隱蔽工程吊頂必須使用輕鋼龍骨。
4、防水檢測
在衛生間倒清水試驗下水是否通暢。地漏沒有積水,表示各下水處流水通暢。
5、核實建材
工程使用的主要材料在合同中應準確標明,特別是品牌含金量較高的設備,如衛生潔具、燈具、廚房設備等;除品牌外,還需盡量明確設備的型號和產地。


四條精裝房驗房細節攻略
1、頂墻地磚
取點測試房頂有無傾斜,墻面是否平整光滑。燈光照射下檢查乳膠漆是否涂刷均勻。用小錘敲地磚和墻磚,空洞的聲音說明瓷磚沒鋪好。空鼓率超過5%為不合格。
2、門窗
門的頂部和底部是否都刷過油漆,四周是否與門框密封。窗戶應開關靈活,外窗框上應有防堵帽。
3、廚衛
兩處都要瓷磚到頂,通風孔設在吊頂下面。離通風孔最近的插座須是防水插座。試驗水龍頭的開關是否靈活有效,下水是否通暢,排水速度是否夠快。
4、管道
放水時用衛生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。將冒煙的物體放在煙道口下方,查看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。再將冒煙的物體放到報警裝置附近,看裝置是否迅速反應,報警聲光提示的同時會關閉進氣電磁閥,如不能,要及時修復。


二手房驗房的注意事項
1、如果購買的二手房被上家裝修和使用過,在出售時,雙方已約定某些裝修和設備是包含在總房款之內的。那么,在簽訂房地產買賣合同時,就應當將這些設施設備的品牌、型號、成色、數量,以及能否正常使用等細節標識清楚。交房時,買家可嚴格按照合同約定的清單一一核查。
2、買家在收房時,一定要親自去相關單位,檢查原業主是否已經結清了房屋的各項服務費用,包括水、電、煤氣、電話、電視、網絡、物業管理費等等。只有確認賣家已將各項費用都結清了,雙方才可辦理相關的過戶手續。
3、由于二手房一般已有一定的歷史,故買家在收房時,還應特別注意查看房屋的工程質量問題。例如,門、窗是否密封,有無破損;天花板、墻壁、地面,有無裂痕、滲漏、積水等;水、電、開關等,能否正常使用,用水通道是否暢通等等。
4、如果所買的房子是頂層,還要查看頂面是否有雨水滲漏的痕跡。
總之,有任何問題都須在收房之前與前業主協商,盡快查明原因,確定由哪方負責維修,以免收房后扯皮。在收鑰匙、結清尾款之前,千萬別忘了簽署《房屋交接書》。


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